รายได้ ภาษีเงินได้นิติบุคคล กรณีการกำหนดราคาตลาดสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์

เรื่อง ภาษีเงินได้นิติบุคคล กรณีการกำหนดราคาตลาดสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์

ข้อเท็จจริง

1. บริษัท ธ. ได้ซื้อที่ดินเปล่า 1 แปลง เมื่อประมาณ 20 ปีก่อน ขนาดพื้นที่ประมาณ 16 ไร่

ต่อมาบริษัทฯ ได้ให้บริษัทสายการบิน K เช่าที่ดินแปลงดังกล่าว เพื่อก่อสร้างอาคารใช้เป็นที่พักอาศัยให้

กับพนักงาน (ลูกเรือ) ของบริษัท

2. เมื่อประมาณ 3 ปีที่ผ่านมา บริษัทฯ ผู้ให้เช่า และบริษัทสายการบินฯ ผู้เช่าได้ตกลง

ยกเลิกการเช่าที่ดิน มีผลให้กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินตกเป็นของบริษัทฯ ผู้ให้เช่า ตามเงื่อนไขใน

สัญญาเช่า

3. บริษัทฯ ได้ตกลงขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้แก่บริษัท ซ. ในราคา 180 ล้าน

บาท โดย 179 ล้านบาท เป็นค่าที่ดินและอาคารสิ่งปลูกสร้างและอีก 1 ล้านบาท เป็นค่าอุปกรณ์ต่าง ๆ

ในอาคาร ซึ่งเจ้าพนักงานที่ดินได้กำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียน

สิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้นเป็นเงิน

294,828,113 บาท โดยบริษัทฯ ได้ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย ตาม

มาตรา 69 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร ต่อเจ้าพนักงานที่ดินตามราคาประเมินทุนทรัพย์ฯ ซึ่งเป็นราคาที่สูง

กว่าราคาขาย ในวันจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้น สท.กทม. ได้ตรวจสอบการเสียภาษีของบริษัทฯ

และแจ้งไปยังบริษัทฯ กรณีราคาขายทรัพย์สินของบริษัทฯ ว่า เจ้าพนักงานประเมินมีอำนาจประเมิน

ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ตามราคาประเมินของกรมที่ดินและเป็นราคาที่สูงกว่าราคาขายของบริษัทฯ ซึ่ง

บริษัทฯ ไม่เห็นด้วยกับการนำราคาดังกล่าวมาใช้ในการประเมินของเจ้าพนักงาน

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

แนววินิจฉัย

กรณีบริษัทฯ ขายที่ดินพร้อมอาคารสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินแปลงดังกล่าว บริษัทฯ ต้องนำรายได้

จากการขายมาคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร โดย

นำรายได้ดังกล่าวหักด้วยรายจ่ายตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในมาตรา 65 ทวิ และมาตรา 65 ตรี แห่ง

ประมวลรัษฎากร ซึ่งการคำนวณกำไรสุทธิจากการขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว บริษัทฯ ต้อง

คำนวณราคาขายให้เป็นไปตามราคาตลาดในวันที่มีการโอน ทั้งนี้ หากการขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ดังกล่าวต่ำกว่าราคาตลาด เจ้าพนักงานประเมินมีอำนาจประเมินค่าตอบแทนตามราคาตลาดในวันที่มีการ

โอนได้ ตามมาตรา 65 ทวิ (4) แห่งประมวลรัษฎากร

ที่มา: